¿Puede prohibirse fumar en una vivienda alquilada? ¿Y desahuciar al inquilino si incumple?
Hace unos años esta pregunta habría parecido extravagante. Hoy ya no lo es.
Cada vez son más los propietarios que entregan viviendas recién reformadas, con mobiliario nuevo o acabados de alta calidad, y que se preocupan por los daños que puede provocar el humo del tabaco en paredes, techos, textiles, carpinterías o sistemas de climatización.
Por ello surge una cuestión jurídica interesante:
¿Puede pactarse en un contrato de arrendamiento de vivienda que el arrendatario, sus familiares o sus invitados no puedan fumar dentro de la vivienda?
Y más aún:
¿Puede establecerse que el incumplimiento de esa obligación sea causa de resolución del contrato y desahucio?
La libertad de pactos como punto de partida
El artículo 1255 del Código Civil reconoce la libertad de pactos al establecer que los contratantes pueden fijar los acuerdos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público.
Por tanto, desde una perspectiva estrictamente contractual, nada impide que propietario e inquilino acuerden una cláusula que prohíba fumar en la vivienda.
La situación sería similar a otras cláusulas habitualmente admitidas por los tribunales, como las relativas a la tenencia de mascotas, el uso profesional de la vivienda o determinadas limitaciones de utilización de zonas comunes.
No existe ninguna norma que reconozca un supuesto "derecho a fumar" dentro de una vivienda arrendada.
¿Puede extenderse la prohibición a familiares e invitados?
A mi juicio, sí.
El arrendatario responde frente al arrendador por el uso de la vivienda realizado por las personas que ocupan el inmueble con su consentimiento.
Carecería de sentido prohibir fumar al inquilino y permitir que lo hicieran habitualmente sus familiares o invitados.
Por ello, una cláusula razonablemente redactada debería extender la prohibición a todas las personas que accedan a la vivienda con autorización del arrendatario.
¿Puede limitarse también la terraza o el jardín?
Aquí aparece la primera dificultad.
Prohibir fumar dentro de la vivienda parece jurídicamente más defendible por la finalidad de proteger el inmueble.
Sin embargo, cuando la prohibición se extiende a terrazas, patios o jardines de uso privativo, la discusión jurídica es más compleja. En principio se podría prohibir también o incluso concretar que sólo pueden fumar en dicha zona.
No obstante, podrían existir argumentos para justificarla cuando:
Se pretenda evitar que el humo afecte a viviendas colindantes.
Existan antecedentes de conflictos vecinales.
Se trate de terrazas integradas en la propia vivienda.
La prohibición haya sido expresamente aceptada por el arrendatario al firmar el contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece apoyo a esta tesis
El artículo 27.1 de la LAU establece que el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato permite exigir el cumplimiento o promover la resolución contractual conforme al artículo 1124 del Código Civil.
Es decir, no sólo son relevantes las causas específicas de resolución previstas en el artículo 27.2 de la LAU.
También pueden justificar la resolución aquellos incumplimientos contractuales que tengan suficiente entidad jurídica.
Por ello, si la prohibición de fumar forma parte del contrato y ha sido aceptada expresamente por el arrendatario, podría sostenerse que su incumplimiento constituye un incumplimiento contractual susceptible de generar una acción resolutoria.
El apoyo indirecto de la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal tampoco regula específicamente el tabaco.
Sin embargo, su artículo 7.2 permite actuar frente a actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.
No todo consumo de tabaco encajará necesariamente en estos conceptos.
Pero si el humo invade de forma reiterada viviendas colindantes y genera molestias acreditadas, podría reforzarse la posición jurídica del propietario y de la comunidad.
El verdadero problema: la prueba
Aquí está la cuestión decisiva.
La validez de la cláusula es probablemente más fácil de defender que la acreditación de su incumplimiento.
El propietario no puede instalar cámaras en el interior de la vivienda ni realizar controles que vulneren la intimidad del arrendatario y de su familia.
Por tanto, la prueba deberá obtenerse por medios legítimos.
Entre ellos podrían encontrarse:
Reconocimiento expreso del arrendatario.
Mensajes o comunicaciones escritas.
Fotografías aportadas voluntariamente.
Actas notariales.
Informes periciales que acrediten impregnación intensa de humo.
Testificales de vecinos.
Quejas reiteradas de la comunidad de propietarios.
Evidencias objetivas obtenidas durante visitas consentidas por el arrendatario.
En la práctica, el problema no será redactar una cláusula válida, sino demostrar su incumplimiento con suficiente fuerza probatoria.
¿Sería automático el desahucio?
No.
Incluso admitiendo la validez de la cláusula, un tribunal tendría que valorar:
La gravedad del incumplimiento.
Su reiteración.
La existencia de requerimientos previos.
Los daños ocasionados.
La proporcionalidad de la resolución contractual.
No parece razonable pensar que un cigarrillo aislado fumado en una terraza vaya a justificar por sí solo la resolución del contrato.
Distinto sería un incumplimiento reiterado, consciente y persistente después de haber sido advertido por el propietario.
Conclusión
Desde mi punto de vista, una cláusula contractual que prohíba fumar en una vivienda arrendada es jurídicamente defendible al amparo de la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil.
También considero defendible que las partes acuerden que su incumplimiento constituya causa de resolución contractual.
Sin embargo, el éxito de una eventual acción de desahucio dependerá mucho menos de la redacción de la cláusula que de la capacidad del arrendador para acreditar un incumplimiento grave, reiterado y suficientemente probado, todo ello sin invadir la intimidad del arrendatario.
Y ahí es donde probablemente se libraría la verdadera batalla judicial.
Ejemplo de cláusula antitabaco a incluir en el contrato de arrendamiento:
"Las partes acuerdan expresamente que la vivienda objeto del presente contrato se arrienda bajo la condición de mantenerse como espacio libre de humo de tabaco y de productos análogos destinados a fumar o vapear.
En consecuencia, el arrendatario se obliga a no fumar ni permitir que se fume dentro de la vivienda, incluyendo todas sus dependencias, habitaciones, elementos anexos, trasteros y plazas de garaje vinculadas al arrendamiento, así como por parte de cualquier persona que acceda al inmueble con su consentimiento o autorización, ya sea familiar, conviviente, invitado o visitante.
El arrendatario acepta que todos los primeros de mes mientras dure el arrendamiento pueda acceder a la vivienda el arrendador para comprobar la inexistencia de humo y de daños en el mobiliario. Su incumplimiento será considerado incumplimiento contractual y será causa de extinción del mismo procediendo a ejercitar la acción judicial de desahucio y además el arrendatario responderá frente al arrendador de los daños, deterioros, gastos de limpieza, desodorización, pintura, sustitución de elementos textiles o cualquier otro necesario para dejar la vivienda en el estado en que se encontraba el primer día del contrato de arrendamiento".