EN MARZO LA JUNTA DE PROPIETARIOS APRUEBA DERRAMA PAGADERA EN 4 MESES (Abr-May-Jun-Jul), VENDES TU CASA EL 20 DE MAYO. ¿QUIÉN PAGARÁ LAS DE JUN Y JUL?
El Art. 17-11 de la Ley de Propiedad Horizontal lo dice muy claro. "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras".
Es decir está obligado a pagar el propietario de la vivienda que lo sea en el momento en que es exigible. ¿Y cuándo se entiende que es exigible? Pues cuando se emite y se pasa al cobro el correspondiente recibo.
Si por ejemplo, los recibos de las derramas se emiten el último día del mes anterior y se pasa al cobro del 1 al 5 del siguiente mes, ese es el momento que hay que tener en cuenta.
La ley es muy clara, pero parece ser que en la práctica no lo es tanto. El otro día solicité a un administrador de Barcelona que emitiera el correspondiente certificado de estar al corriente de pago y me dice que mi cliente debe abonar 36,20 euros por la emisión y 1.020 euros por las derramas aprobadas y no pasadas al cobro todavía porque eran exigibles en los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2026, enero, febrero y marzo de 2027.
El otro día hablando con un vecino que compró la cas hace dos años me comentó que incluso el notario le dijo que las derramas las tenía que pagar el vendedor. Increíble asesoramiento y recomendación que podría haber acabado en los tribunales, por mala praxis del notario.
Al administrador de Barcelona le respondí de la siguiente manera: "el criterio legal y jurisprudencial para asumir las cuotas extraordinarias o derramas de una comunidad de propietarios depende estrictamente de la exigibilidad y el devengo del recibo, y no de la fecha en que se aprobó en Junta. Así la AP de Barcelona de 8 de Noviembre de 2019 siguiendo al TS lo deja claro: " La deuda no se genera en el momento en que se adopta el acuerdo, sino cuando se produce debidamente su cuantificación, conociéndose totalmente el importe a pagar, y se libran los recibos a los propietarios, periodo en el que la deuda se convierte en exigible para los comuneros y a partir del cual, los propietarios están obligados a su pago. De este modo, el pago de las derramas extraordinarias será a cargo de quién ostente la titularidad dominical de cada piso, o espacio privativo susceptible de aprovechamiento independiente, en el momento de exigibilidad de las cantidades afectas al levantamiento de las cargas de la Comunidad de Propietarios. O lo que es lo mismo, del pago de los gastos derivados de las obligaciones dimanantes de acuerdos sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, responderán quienes sean propietarios cuando la deuda sea líquida, vencida y exigible. Y ello resulta perfectamente lógico, puesto que la transmisión de la obligación de pago implica, también, la transmisión de las mejoras realizadas o pendientes de ejecutar y por esta razón, el nuevo adquirente va a seguir beneficiándose de las mismas y en consecuencia, debe abonarlas"
En idénticos términos se pronuncia la sentencia 448/2013 de la AP de Madrid con el único matiz que en lugar de fundamentar la exigibilidad del recibo en el Art. 17-11 LPH la basa en el Art. 17-5 LPH que en ese momento tenía el mimo contenido que ahora lo tiene el apartado 11.