¿QUÉ HAY DETRÁS DE UNA BAJADA DE PRECIO EN UN ANUNCIO INMOBILIARIO?
Cuando una vivienda baja de precio… casi nunca es una buena noticia
Hay quien ve un cartel de "Precio rebajado" y piensa que acaba de aparecer un chollo.
Como agente inmobiliario, yo suelo pensar otra cosa: alguien se equivocó.
Y esa equivocación suele tener dos posibles explicaciones.
La primera es un error de valoración.
Si un profesional anuncia una vivienda muy por encima de su valor de mercado, demuestra que no conoce realmente la zona, que no ha realizado un estudio comparativo serio o que simplemente ha fijado un precio sin datos objetivos.
Y eso no beneficia al propietario.
La segunda explicación tampoco es mejor.
El agente sabe cuál es el precio real, pero le ciega la avaricia o acepta publicar la vivienda muy por encima porque el propietario le insiste.
Es comprensible que un propietario quiera pedir más. Todos queremos obtener el máximo por nuestro patrimonio.
Lo que no resulta profesional es que el agente renuncie a asesorar. Nuestro trabajo no consiste en dar la razón al cliente, sino en decirle la verdad, aunque no siempre sea la que desea escuchar.
Hace aproximadamente un mes publiqué un artículo sobre un caso que estoy siguiendo muy de cerca.
Un vecino decidió vender su vivienda con una inmobiliaria. El agente, además, es amigo suyo.
La vivienda salió al mercado por 630.000 €.
Mi opinión, basada en el conocimiento de esa zona y de las operaciones realizadas, fue muy distinta desde el primer día: considero que su valor de mercado está aproximadamente entre 470.000 € y 530.000 €, y personalmente creo que está mucho más cerca de 470.000 € que de 530.000 €.
El tiempo está dando algunas respuestas.
Primero el precio bajó de 630.000 € a 615.000 €.
Ahora ha vuelto a bajar hasta 585.000 €.
Es decir:
Precio inicial: 630.000 €
Primera rebaja: 615.000 € (-15.000 €)
Segunda rebaja: 585.000 € (-30.000 € adicionales)
Rebaja acumulada: 45.000 €, lo que supone aproximadamente un 7,14 % respecto al precio inicial.
Y, sinceramente, sigo pensando que todavía necesitará una reducción de al menos 80.000 € más para situarse donde realmente está el mercado.
Pero el verdadero problema no son las bajadas.
El problema es todo lo que ocurre antes.
Durante ese tiempo la vivienda pierde visibilidad, se quema en los portales inmobiliarios, los compradores empiezan a preguntarse qué ocurre con ella y el propietario pierde semanas o meses muy valiosos.
En este caso, además, existe un riesgo añadido.
Antes de vender su vivienda, el propietario ya firmó un contrato de arras para comprar otra.
Si la venta no llega a tiempo, podría enfrentarse a la pérdida de las cantidades entregadas.
Todo ello por haber empezado la comercialización con un precio que, en mi opinión, estaba muy alejado de la realidad del mercado.
La misión de un agente inmobiliario no es prometer el precio más alto. De hecho ayer me comunicó un amigo que una inmobiliaria muy conocida (de cuyo nombre no quiero acordarme) le valoró su casa hace tiempo en 400.000 euros cuando su valor actual de mercado con garaje incluido es de 300.000 euros.
La misión de un agente inmobiliario es conseguir la mejor venta posible dentro del mercado real.
Porque una vivienda correctamente valorada suele venderse antes, con menos estrés y, muchas veces, obteniendo un mejor resultado económico que otra que empieza muy por encima de su valor y termina acumulando rebajas.
Si estás pensando en vender, antes de fijar un precio pregúntate una cosa:
¿Prefieres conocer el valor real de tu vivienda desde el primer día o descubrirlo a base de rebajas públicas que verá todo el mercado?